Mieszkanie / dom - realne koszty w Polsce

beezle

Wpadł mi w ręce dziś ciekawy raport dotyczący cen mieszkań/domów budowanych przez developerów.

http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2010.pdf

Najciekawsze są strony 11 i 12. Z wykresów na tych stronach widać jakie są udziały
robocizny, materiałów, sprzętu, kosztów pośrednich, zysku budowlanego, kosztów ogólnych,
projektu, ziemi, VAT'u i ... zysku deweloperskiego oraz szacowanej stopy zwrotu.

Raport obejmuje okres od końca 2004 (ciekaw jestem jak było wcześniej). Na wykresach widać, że od 2006 ceny poszły ostro w górę. Zgadnijcie który składnik? Zysk deweloperski najbardziej. W niektórych przypadkach to druga nieruchomość "pod klucz" stanowi równowartość zysku, często oscyluje w podobnych granicach.

Bardzo interesuje mnie jaki jest rozkład w mniejszych miastach (powiedzmy 100 - 200 tys. mieszkańców).

Jeśli te dane są zbieżne z rzeczywistością to dają bardzo interesujące informacje Smile

. Polecam ten raporcik i mała analizę we własnym zakresie. Polecam również dział
http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html

PS. Jeśli się mylę, błędnie interpretując ten zysk deweloperski jako czysty zysk dla spółki, to niech mi ktoś to wyjaśni Wink

.

PPS. Znalazłem taki dokument
http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/raport_2002_2009.pdf - jeszcze ciekawszy. Szkoda że to wszystko jest tylko dla dużych miast Sad

. Zwróćcie uwagę na stosunek ceny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Nie wierzę własnym oczom, ale te ceny (tabele/wykresy) są porównywalne Neutral

.

Turecki

Co to ? Murator ?
_________________
Nie interesuje mnie magia, ufo i wszelkie kwestie wiary...

Aqua

Nie sądze, żeby to tak różowo wyglądało. Nie żebym był zainteresowany kupnem gotowca - ostatnia to rzecz jaka mi do głowy przychodzi - ale konkurencja nie śpi, więc musiałaby to być jakaś zmowa łamane przez konsolidacja rynku developerskiego.

Poza tym biorąc pod uwage kontekst, wrzucenie w ankiecie opcji buduje dom razem z kupuje gotowy dom nie ma absolutnie sensu.
_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

beezle

Aqua napisał:

Nie sądze, żeby to tak różowo wyglądało.

To są tylko statystyki Wink

. Z wykresów wynika że ceny na rynku wtórnym są zbliżone do rynku pierwotnego (za m2) a tak nie jest. Jest tam sporo kwestii do których można się doczepić. To jest pewnie tak samo, jak ze średnim wynagrodzeniem w kraju :/.

Aqua napisał:

Nie żebym był zainteresowany kupnem gotowca - ostatnia to rzecz jaka mi do głowy przychodzi - ale konkurencja nie śpi, więc musiałaby to być jakaś zmowa łamane przez konsolidacja rynku developerskiego.

Ja również nie jestem zainteresowany kupnem gotowca. To co tam jest pokazane to suche statystyki, które nieco odbiegają od rzeczywistości (dodając do tego zmienną w postaci regionu/wielkości miasta) to w ogóle nie wiem czy ma sens traktować to nawet jako przybliżoną sytuację w kraju Smile

.

Aqua napisał:

Poza tym biorąc pod uwage kontekst, wrzucenie w ankiecie opcji buduje dom razem z kupuje gotowy dom nie ma absolutnie sensu.

To prawda, ale gdyby jej zabrakło, to też nie wszystkim by pewnie odpowiadało Wink

.

The Mike

Gdzieś mi umknęły rubryki: "Wyjebani w kosmos podwykonawcy" "Wyjebani dostawcy materialow", "zyski z lewych faktur".

Nie bądź naiwny, realnych zysków nie poznasz, możesz sie domyślać. Podają gdzies realny wzrost wartości działki, powodowany samym faktem inwestycji? Smile

beezle

The Mike napisał:

Gdzieś mi umknęły rubryki: "Wyjebani w kosmos podwykonawcy" "Wyjebani dostawcy materialow", "zyski z lewych faktur".

Prawda

The Mike napisał:

Nie bądź naiwny, realnych zysków nie poznasz, możesz sie domyślać. Podają gdzies realny wzrost wartości działki, powodowany samym faktem inwestycji? Smile

Nie chodzi mi o realne. Chodzi mi o mniej lub bardziej oficjalne. Reszty mogę się tylko domyślać Wink

. Nigdzie nie podają wzrostu działki. Suche statystyki z ukierunkowaniem na to, aby pokazać że najlepiej kupić u dewelopera Wink

. Tak w skrócie - naganianie bydła Neutral

.

Karkołomny

Ale o co wam chodzi? Wiadome jest, że developerzy zarabiają sporo. Muszą bo maja sporo ukrytych kosztów takich jak kolosalne łapówy za różne pozwolenia i inne takie.
Ceny nieruchomości niby są wysokie ale czy będą spadać? Skoro wszystko jest gówno warte to nieruchomości wydają się najbezpieczniejsza lokatą kapitału. Inflacja, którą nam ogłaszają jest na moje oko za mała, wszystko podrożało zajebiście więc oszukują z inflacją. Być może, że to co dziś wydaje nam się drogie to niedługo okaże się tanie. Być może wprowadzą niedługo podatek katastralny i jednak nieruchomości potanieją bo nie każdego będzie stać ponosić dodatkowy koszt tylko za samo posiadanie nieruchomości.
Nie ma więc co sobie zatruwać głowy co i jak. Zarobić tyle ile się ma wydać i już. Nie gromadzić, nie dorabiać się, nie tyrać, żyć i mieć w dupie wszystko.
Wyżej wała nie podskoczysz.

Rusty

Karkołomny napisał:

Zarobić tyle ile się ma wydać i już. Nie gromadzić, nie dorabiać się, nie tyrać, żyć i mieć w dupie wszystko.
Wyżej wała nie podskoczysz.

To jest dobre Smile

Aqua

A właśnie, że nie.
Trzeba gromadzić i zarabiać, a kapitał pomnażać i zamrażać korzystając z dywersyfikacji w kontekście wiedzy, chociażby tej, którą można zdobyć tu na forum.
Potem wszystko przekazać dzieciom, a one kiedyś przekażą swoim.
A za kilkaset pokoleń jakiś mój potomek wyjebie w końcu jakiegoś potomka Illuminati.
Co się odwlecze to nie uciecze, jak głosi stare polskie przysłowie.
_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

Aqua, właściwie to się można z tobą zgodzić i nie zgodzić zarazem.

jak mówisz "kapitał" to co właściwie masz na myśli?

Aqua

Wszystko. Ziemia, pieniądze, różne dobra materialne no i wiedza oraz sposób jej pozyskiwania, czyli w sumie metodologia i metodyka.
_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

no właśnie.
ale czy można mieć te rzeczy nie budując systemu który je zapewni?

Aqua

Ale o jakim systemie mówisz?
Każdy ma swój system zdobywania zasobów potrzebnych do przeżycia.
Jest też system - obecnie już globalny - społeczno-ekonomiczny. Do niego trzeba dostosować swój.
Sam fakt istnienia systemu społecznego w ramach, którego jest tworzony określony kapitał nie powinien mieć wpływu na budowanie przez jednostkę systemu, w którym zbiera ona swój własny. Ostatecznie system budowany przez jednostkę umożliwi jej zgromadzenie kapitału, którego nie można zgromadzić w ramach istniejącego systemu społecznego, chociażby tytułem jego nieopłacalności w świetle praw ekonomicznych.
_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

Mówię oczywiście o systemie "społeczno-ekonomicznym". "Swój" system to żaden system, co najwyżej jakiś oksymoron.

Samo zbieranie kapitału dla potomków na dłuższą metę nie ma sensu, gdyż przy zawirowaniach systemu kapitał ten przejdzie prędzej czy później w inne ręce. Ziemia, pieniądze, różne dobra materialne - wszystko to już tracono w ciągu ostatniego wieku. Aby więc zagwarantować że ów kapitał nie zostanie twoim potomkom odebrany, równie mocno co go gromadzisz, powinieneś też umacniać system który dziś pozwala ci go mieć.

Wiedza - możesz przekazać wiedzę swoim dzieciom, czy to wysyłając je do szkoły, czy piorąc mózgi samemu, ale na dzieciach się skończy twoje gromadzenie wiedzy. Nie masz wpływu na to że ta wiedza przejdzie na wnuki, prawnuki, itd.. Najlepsze co możesz robić aby osiągnąć ten cel to budować system edukacji.

Koniec końców, gromadząc kapitał aby potem go przekazać dzieciom, które przekażą swoim dzieciom, musisz też budować system. Inaczej to nie ma sensu.
I nie mów, że system jaki jest każdy widzi, zawsze taki był i nigdy się nie zmieni - to bzdura. System zmienia się nieustannie, a na to jaki jest obecny system, a jaki będzie jutro, wpływ mają wyłącznie ludzie. Największy zaś wpływ mają ludzie z kapitałem Smile

The Mike

beezle napisał:

The Mike napisał:

Gdzieś mi umknęły rubryki: "Wyjebani w kosmos podwykonawcy" "Wyjebani dostawcy materialow", "zyski z lewych faktur".

Prawda

The Mike napisał:

Nie bądź naiwny, realnych zysków nie poznasz, możesz sie domyślać. Podają gdzies realny wzrost wartości działki, powodowany samym faktem inwestycji? Smile

Nie chodzi mi o realne. Chodzi mi o mniej lub bardziej oficjalne. Reszty mogę się tylko domyślać Wink

. Nigdzie nie podają wzrostu działki. Suche statystyki z ukierunkowaniem na to, aby pokazać że najlepiej kupić u dewelopera Wink

. Tak w skrócie - naganianie bydła Neutral

.

Suche dane wskazują, że porównywalne (pod względem lokalizacji i stndardu) mieszkanie jest tansze w Berlinie niż w Warszawie Smile

Aqua

Bimi napisał:

Samo zbieranie kapitału dla potomków na dłuższą metę nie ma sensu, gdyż przy zawirowaniach systemu kapitał ten przejdzie prędzej czy później w inne ręce.

To jest tylko hipoteza. Może tak, a może nie.

Bimi napisał:

Ziemia, pieniądze, różne dobra materialne - wszystko to już tracono w ciągu ostatniego wieku. Aby więc zagwarantować że ów kapitał nie zostanie twoim potomkom odebrany, równie mocno co go gromadzisz, powinieneś też umacniać system który dziś pozwala ci go mieć.

Dlatego ważna jest dywersyfikacja.

Bimi napisał:

Wiedza - możesz przekazać wiedzę swoim dzieciom, czy to wysyłając je do szkoły, czy piorąc mózgi samemu, ale na dzieciach się skończy twoje gromadzenie wiedzy. Nie masz wpływu na to że ta wiedza przejdzie na wnuki, prawnuki, itd.. Najlepsze co możesz robić aby osiągnąć ten cel to budować system edukacji.

Jeżeli wiedza będzie praktyczna, stosowalna i empirycznie weryfikowalna to sama będzie się przekazywać dalej.

Bimi napisał:

Koniec końców, gromadząc kapitał aby potem go przekazać dzieciom, które przekażą swoim dzieciom, musisz też budować system. Inaczej to nie ma sensu.
I nie mów, że system jaki jest każdy widzi, zawsze taki był i nigdy się nie zmieni - to bzdura. System zmienia się nieustannie, a na to jaki jest obecny system, a jaki będzie jutro, wpływ mają wyłącznie ludzie. Największy zaś wpływ mają ludzie z kapitałem Smile

Teraz mówisz, że kapitał kształtuje system, a na początku, że zbieranie kapitału dla potomków nie ma sensu.
_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

Aqua napisał:

Bimi napisał:

Samo zbieranie kapitału dla potomków na dłuższą metę nie ma sensu, gdyż przy zawirowaniach systemu kapitał ten przejdzie prędzej czy później w inne ręce.

To jest tylko hipoteza. Może tak, a może nie.

Od kiedy to proces logicznego myślenia nazywa się "tylko hipotezą"...?
Aaaa, czekaj, czekaj... już chyba wiem: od czasu Darwina, tak? Czy może już od Kopernika?

Cytat:

Dlatego ważna jest dywersyfikacja.

Czyli co? 15 domów - każdy w innej części świata?
Taki kapitał faktycznie musi być o wiele łatwiej ochronić. Smile

Cytat:

Jeżeli wiedza będzie praktyczna, stosowalna i empirycznie weryfikowalna to sama będzie się przekazywać dalej.

Tak, ale wówczas trudno ją nazwać kapitałem.
Wiedza o czymś jest kapitałem tylko wtedy gdy ty to wiesz, a inni nie - inaczej nie jest żadnym kapitałem, tylko powszechną oczywistością, lub po twojemu: hipotezą Smile

Cytat:

Teraz mówisz, że kapitał kształtuje system, a na początku, że zbieranie kapitału dla potomków nie ma sensu.

Nie. Mówię tylko, i raz jeszcze powtórzę, że tylko człowiek nieroztropny gromadził by kapitał dla "dzieci i ich dzieci..." nie inwestując zarazem w stabilną przyszłość systemu który mu dziś umożliwia zgromadzenie tego kapitału.
A jaki to system, sam wiesz najlepiej - pielęgnacja tego jest zajęciem raczej mało szlachetnym Smile

Aqua

Tak, rzeczywiście - to jak kapitał/władza przechodzi w inne ręce podczas zawirowań systemowych widać na przykładzie obecnie panującej nam setki lat dynastii.

Poza tym, dzisiejszy system stoi na przeszkodzie gromadzeniu kapitału przez jednostki. Idąc dalej, kapitał zbierać trzeba wbrew obecnemu systemowi, łamiąc prawo i normy jakie w nim obowiązują. Czemu zatem gromadzenie kapitału miałoby się wiązać ze wspieraniem tego systemu?
_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

Aqua napisał:

Czemu zatem gromadzenie kapitału miałoby się wiązać ze wspieraniem tego systemu?

Przecież właśnie ci to wyjaśniłem.
Chcesz żebym zaczął od nowa?

Sorry, raz to i tak za dużo Smile

Aqua

Nie, no nie musisz.
My i tak kończymy nasze dyskusje z tym samym zdaniem z jakim je zaczęliśmy. Wink

_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

Aqua napisał:

My i tak kończymy nasze dyskusje z tym samym zdaniem z jakim je zaczęliśmy. Wink

Sie wie - że tak skończymy było wiadome od początku.
Obaj doskonale wiemy, że nie dyskutuję z tobą po to aby przekonać ciebie do moich racji, lecz po to by przekonać innych do tego że pierdolisz Smile

I vice versa.

Aqua

Co ciekawe - w wypadku tej kwestii - w moim interesie leży, żebyś przekonał jak największą ilość osób do swojej racji. Mr. Green

_________________
Nie ma rzeczy niemożliwych, są tylko mało prawdopodobne.

Bimi

Do której mojej racji?
Do tego, że pierdolisz? Myślę, ze już przekonałem wszystkich Smile

Spoko, niech będzie, że tak właśnie robisz - ja na to jak na lato, gromadź sobie dalej swój kapitał. Ta czynność, jakkolwiek bezsensowna, jest zdaje się motywacją sama w sobie, aczkolwiek nie sądziłem, że również w przypadku głęboko wierzących wegetarian Smile

absolutarianin

Jako inwestor indywidualny chciałbym naprostować takie myślenie: deweloper=zdzierca. Według mnie zysk dewelopera jest wypadkową popytu i podaży. Innymi słowy kształtuje go rynek. Każdy chce mieć gdzie mieszkać i jeszcze wybrzydza: a tu okna nad śmietnikiem, a tu pękł tynk, a tu ściana krzywo itp. natomiast mało komu chce się cokolwiek zbudować. I nie mówię tu o układaniu pustaków, czy machaniu pacą, ale o samym prowadzeniu inwestycji. A z własnego doświadczenia wiem, że jest to robota przejebana. Przede wszystkim chodzi o ryzyko inwestycyjne. Zdobądź najpierw ziemię, walcz o pozwolenie, czekaj czasem i parę lat na papiery, znoś pretensje wszystkich nakokoło, a jak już dostaniesz kwit to walcz o kredyt, użeraj się z chlejącymi ekipami, a jak już postawią ci coś, to jeszcze zadbaj, żeby znaleźli się chętni na zakup. Uśmiechaj się do nich, kuś cenami, roztaczaj perspektywy, a za plecami słyszysz oddech banków, CBA, bo wylazło, że natknąłeś się przy rzeczce na jakieś trupy z dzikiego cmentarza, co to go nawet twój dziadek nie pamięta, ale oczywiście musiałeś dać w łapę, bo inaczej utopiony milion w przygotowanie terenu poszedł by się walić. Lub co gorsza prokuratora, bo świeżo najęty chłopaczek w jakiejś ekipie przyszedł narąbany i spadł z rusztowania. Kto za to beknie? Oczywiście ty.
I co, jak teraz wygląda ten przychód 1500 zł na metrze, co daje za cały blok powiedzmy po odliczeniu kosztów paliwa, zajechanego auta, telefonu, papieru, reklamy itp zysk na poziomie 1000 zł/m2 czyli jakaś milion złotych za całość (zgrubnie liczę 20 mieszkań po 50 metrów średnio = 1000 metrów do sprzedania) Ale uwaga! To przy założeniu, że wszystko się uda, nie wyjdzie żaden syf, nie upadnie złotówka, nie odwrócą się banki, nie wejdzie złe prawo, nie umrzesz na zawał ze stresu, nie zdradzi żona itp. no i przede wszystkim znajdą się klienci, którzy nie wykończą reklamacjami, bo oczywistym jest, że każda ekipa zawsze coś spierdoli.
Teraz opłać paru swoich pracowników, p. Krysię, co przeglądała z klientami kolorowe foldery i wysłuchiwała przez dwa lata ich marudzeń. p. Zdzisię, co przygotowywała tony papierków do urzędów, do banków, umowy dla klientów. Opłać prawnika, co ratował ci dupę przy jakichś podchodach konkurencji, albo walczył z najgorszym betonem pousadzanym na urzędach. Może jeszcze kogoś. Czyli, zakładając, że taką inwestycję prowadzi powiedzmy 5 osób, to już możesz odliczyć na każdego 150 tys. na trzyletnią pensję. Czyli dla ciebie zostaje 250 tysięcy za trzy lata niezłej nerwówki. I co, takie zajebiste bajońskie dochody, że od razu można na Karaiby lecieć i nie wracać? Wychodzi około 80 tysięcy na rok, czyli jakieś 7 tysia na miesiąc. Dobry informatyk też tyle zarobi.
Reasumując, budowanie w Polsce jest pełne różnych pułapek, szarpania się z betonem, podejmowania ogromnego ryzyka i to kosztuje!
A ty kupując mieszkanie przychodzisz na gotowe, po prostu kupujesz gotowy produkt, w którym jest bardzo wiele pracy i bardzo wiele bzdurnych naleciałości, stąd ta cena. Jak ci za drogo, zawsze możesz sam wybudować blok i dać "dobrą cenę" robiąc uczciwą konkurencję, prawda? Ale tak się przeważnie nie dzieje, bo ludzie są leniwi, a jak już spróbują i przejdą tą "drogę przez mękę", to dadzą cenę taką jak poprzednicy. I to cała tajemnica.
_________________
"Na szczęście wszelakie - serce trza mieć jednakie" J.Kochanowski

beezle

absolutarianin napisał:

Jako inwestor indywidualny chciałbym naprostować takie myślenie: deweloper=zdzierca. Według mnie zysk dewelopera jest wypadkową popytu i podaży. Innymi słowy kształtuje go rynek.
[...]
I co, jak teraz wygląda ten przychód 1500 zł na metrze, co daje za cały blok powiedzmy po odliczeniu kosztów paliwa, zajechanego auta, telefonu, papieru, reklamy itp zysk na poziomie 1000 zł/m2 czyli jakaś milion złotych za całość (zgrubnie liczę 20 mieszkań po 50 metrów średnio = 1000 metrów do sprzedania) Ale uwaga! To przy założeniu, że wszystko się uda, nie wyjdzie żaden syf, nie upadnie złotówka, nie odwrócą się banki, nie wejdzie złe prawo, nie umrzesz na zawał ze stresu, nie zdradzi żona itp. no i przede wszystkim znajdą się klienci, którzy nie wykończą reklamacjami, bo oczywistym jest, że każda ekipa zawsze coś spierdoli.
Teraz opłać paru swoich pracowników, p. Krysię, co przeglądała z klientami kolorowe foldery i wysłuchiwała przez dwa lata ich marudzeń. p. Zdzisię, co przygotowywała tony papierków do urzędów, do banków, umowy dla klientów. Opłać prawnika, co ratował ci dupę przy jakichś podchodach konkurencji, albo walczył z najgorszym betonem pousadzanym na urzędach. Może jeszcze kogoś. Czyli, zakładając, że taką inwestycję prowadzi powiedzmy 5 osób, to już możesz odliczyć na każdego 150 tys. na trzyletnią pensję. Czyli dla ciebie zostaje 250 tysięcy za trzy lata niezłej nerwówki. I co, takie zajebiste bajońskie dochody, że od razu można na Karaiby lecieć i nie wracać? Wychodzi około 80 tysięcy na rok, czyli jakieś 7 tysia na miesiąc. Dobry informatyk też tyle zarobi.
Reasumując, budowanie w Polsce jest pełne różnych pułapek, szarpania się z betonem, podejmowania ogromnego ryzyka i to kosztuje!
[...]

Na taką konkretną odpowiedź liczyłem Smile

. Jak widać nie do końca zdawałem sobie sprawę z pewnych aspektów developerki i chyba nie tylko mnie to dotyczy. Problemem są urzędasy, przepisy i uzależnienie od systemu (jakkolwiek tego nie rozumieć). Z drugiej strony jednak konsument zawsze będzie patrzył aby jak najtaniej, a sprzedawca (dowolnego towaru/usługi) aby mieć jak największy zysk. Wszystko to ryzyko, zarówno zakup jak i inwestycja. Zawsze można trafić na cwaniaka developera jak i cwaniaka kupującego.

Teraz fajnie było by zweryfikować takie statystyki jak przytoczono w pdf na www NBP a właściwie uzupełnić je (chyba, że są - nie pamiętam?) o koszty pośrednie i bezpośrednie (materiały i ziemię - zdaje się - uwzględnili). Nie uwzględnili jednak na pewno czasu, nerwów oraz jak to się rozkłada na okres realizacji inwestycji. W takich sytuacjach utwierdzam się tylko w przekonaniu, że wszelkiej maści statystyki fałszują obraz. Potem ludzie, które nie potrafią lub nie chcą konfrontować tych informacji narzekają jak bardzo zdziera kasę "ten i tamten" (lub gorzej - nie przyjmują innej możliwości, "bo przecież tam pisało"). Dobrze poznać punkt widzenia każdej ze stron oraz wszelkie argumenty. Zawsze to wiedza, która nie wiadomo kiedy może się przydać Smile

.