| absolutarianin napisał: |
Jako inwestor indywidualny chciałbym naprostować takie myślenie: deweloper=zdzierca. Według mnie zysk dewelopera jest wypadkową popytu i podaży. Innymi słowy kształtuje go rynek. Każdy chce mieć gdzie mieszkać i jeszcze wybrzydza: a tu okna nad śmietnikiem, a tu pękł tynk, a tu ściana krzywo itp. natomiast mało komu chce się cokolwiek zbudować. I nie mówię tu o układaniu pustaków, czy machaniu pacą, ale o samym prowadzeniu inwestycji. A z własnego doświadczenia wiem, że jest to robota przejebana. Przede wszystkim chodzi o ryzyko inwestycyjne. Zdobądź najpierw ziemię, walcz o pozwolenie, czekaj czasem i parę lat na papiery, znoś pretensje wszystkich nakokoło, a jak już dostaniesz kwit to walcz o kredyt, użeraj się z chlejącymi ekipami, a jak już postawią ci coś, to jeszcze zadbaj, żeby znaleźli się chętni na zakup. Uśmiechaj się do nich, kuś cenami, roztaczaj perspektywy, a za plecami słyszysz oddech banków, CBA, bo wylazło, że natknąłeś się przy rzeczce na jakieś trupy z dzikiego cmentarza, co to go nawet twój dziadek nie pamięta, ale oczywiście musiałeś dać w łapę, bo inaczej utopiony milion w przygotowanie terenu poszedł by się walić. Lub co gorsza prokuratora, bo świeżo najęty chłopaczek w jakiejś ekipie przyszedł narąbany i spadł z rusztowania. Kto za to beknie? Oczywiście ty.
I co, jak teraz wygląda ten przychód 1500 zł na metrze, co daje za cały blok powiedzmy po odliczeniu kosztów paliwa, zajechanego auta, telefonu, papieru, reklamy itp zysk na poziomie 1000 zł/m2 czyli jakaś milion złotych za całość (zgrubnie liczę 20 mieszkań po 50 metrów średnio = 1000 metrów do sprzedania) Ale uwaga! To przy założeniu, że wszystko się uda, nie wyjdzie żaden syf, nie upadnie złotówka, nie odwrócą się banki, nie wejdzie złe prawo, nie umrzesz na zawał ze stresu, nie zdradzi żona itp. no i przede wszystkim znajdą się klienci, którzy nie wykończą reklamacjami, bo oczywistym jest, że każda ekipa zawsze coś spierdoli.
Teraz opłać paru swoich pracowników, p. Krysię, co przeglądała z klientami kolorowe foldery i wysłuchiwała przez dwa lata ich marudzeń. p. Zdzisię, co przygotowywała tony papierków do urzędów, do banków, umowy dla klientów. Opłać prawnika, co ratował ci dupę przy jakichś podchodach konkurencji, albo walczył z najgorszym betonem pousadzanym na urzędach. Może jeszcze kogoś. Czyli, zakładając, że taką inwestycję prowadzi powiedzmy 5 osób, to już możesz odliczyć na każdego 150 tys. na trzyletnią pensję. Czyli dla ciebie zostaje 250 tysięcy za trzy lata niezłej nerwówki. I co, takie zajebiste bajońskie dochody, że od razu można na Karaiby lecieć i nie wracać? Wychodzi około 80 tysięcy na rok, czyli jakieś 7 tysia na miesiąc. Dobry informatyk też tyle zarobi.
Reasumując, budowanie w Polsce jest pełne różnych pułapek, szarpania się z betonem, podejmowania ogromnego ryzyka i to kosztuje!
A ty kupując mieszkanie przychodzisz na gotowe, po prostu kupujesz gotowy produkt, w którym jest bardzo wiele pracy i bardzo wiele bzdurnych naleciałości, stąd ta cena. Jak ci za drogo, zawsze możesz sam wybudować blok i dać "dobrą cenę" robiąc uczciwą konkurencję, prawda? Ale tak się przeważnie nie dzieje, bo ludzie są leniwi, a jak już spróbują i przejdą tą "drogę przez mękę", to dadzą cenę taką jak poprzednicy. I to cała tajemnica. |
W podobny sposob mozna napisac o wszystkich biznesach. Ba, mozna napisać, że nawet te marne 7 k na miesiąc nie zostanie, bo będzie strata. Napisane z bardzo subiektywnego punktu widzenia, jednak wciąż nie ma tu wyjebanych w kosmos podwykonawców i dostawców. Prawda?
Masz rację, że klient kupuje gotowy produkt! Jednak rynek nieruchomości jest zlożony i cene ksztaltuje nie tylko nieustający popyt ale i portfel klienta, lokalizacja, koniunktura, ceny materialów, ropy..... Teoretycznie portfel klienta powinien znacząco wpływać na ceny nieruchomści, jednak tak nie jest.
Masz też rację, że budowanie samemu, bądź jako inwestor, lub metodą gospodarską to katorga. Ale ile tych w domów w życiu postawisz?! Deweloper to zawód, profesja więc dziwi mnie Twoje użalanie nad ich trudami. Oni to mają obcykane.
Realnej marży dewelopera w ten sposób nie obliczymy, bo nie znam takiego dewelopera który stawia tylko jedene blok i tyle. Ci których znam robią jednocześnie wiele inwestycji, finansujac je wieloetapowo, przy wsparciu przychodów z realizacji. Więc jezeli napisałeś, że deweloper zarobił 250000 na bloku to mocno to uprościłeś.
Wiki2
Wykop2
Linki
Szukaj
Ekipa
Rejestracja
Zaloguj
